En realidad no siempre necesitamos un Arquitecto para realizar cualquier obra de reforma en casa. Sin embargo, como veremos a continuación, disponer del asesoramiento de un profesional nos va evitar muchos problemas. Todo el mundo conoce las virtudes de la profesión. Que si organizan mejor el espacio, que si hacen cocinas abiertas, que si diseñan muebles bonitos… Todo eso está muy bien, pero este artículo no trata sobre eso. Este artículo pretende mostrar aquella parte de la profesión que no se publica en internet y que no tiene glamour. Sin embargo, es lo más importante que podemos hacer los arquitectos por el cliente.
Es habitual asociar la figura del Arquitecto con los planos de un Proyecto de Reforma. No obstante, mucha gente desconoce que un Arquitecto también elabora el presupuesto de esa reforma. Todo el mundo «cree» saber «como» es un presupuesto para una reforma. Desafortunadamente, la mayoría no lo sabe. Veamos algunos ejemplos. Esto, no es un presupuesto. Y por descontado, esto tampoco es un presupuesto de una reforma. El primero, no llega a ser ni un resumen de un presupuesto. El segundo es directamente una broma de mal gusto. Pues bien, la mayoría de los presupuestos de reformas que suele ver la gente son como esos.
Un presupuesto debe contener una relación detallada de todos los conceptos previstos en la reforma. A continuación, podemos ver un ejemplo de lo que debería como mínimo un presupuesto completo para una reforma. Al menos el presupuesto inicial. Un presupuesto es un documento muy complejo. Para cualquier persona ajena a este mundo es un campo de minas. Está lleno de trampas y engaños por todas partes. Algunas intencionadas. Otras también. Las empresas que viven de esto, lo saben y se aprovechan de ello todos los días. Procuran establecer un precio global lo más barato posible, pero desglosando los conceptos lo menos posible. De este modo, una vez comenzadas las obras, saldrán a flote las trampas. Y con ellas, las subidas de precio. Multitud de empresas de reformas ofrecen presupuestos con un simple vistazo a la vivienda. A veces en las inmobiliarias, antes de terminar de ver un piso ya te han «recomendado» a un obrero bueno y barato que te puede dar un precio aproximado de la reforma antes de comprar.
Veamos lo surrealista de esta situación con un ejemplo. Vas a un restaurante y le pides la cuenta al camarero antes de empezar a cenar. El camarero te mira con cara de estupefacción. ¿Cómo te va a sacar la cuenta si todavía no sabe lo que vas a pedir? El presupuesto es el documento más importante de cualquier obra. Pero para redactar un presupuesto fiable, lo primero que hace falta son los planos de la reforma. Redactar un presupuesto detallado no es tarea fácil. Debe ser redactado por un profesional con experiencia. Pero antes, es necesario trasladarle todas nuestras necesidades y para eso hacen falta diversas reuniones. Solo así podrá guiarnos adecuadamente hasta alcanzar la solución que mejor se adapte a nuestra situación. Este es el punto CLAVE para el éxito de cualquier reforma. El objetivo de todo el proceso es conseguir un presupuesto fiable y cerrado antes de empezar las obras.
Al planificar la reforma con nuestro arquitecto, en cada paso del camino nos planteará diversas opciones. Supongamos que vamos a elegir las ventanas. ¿Qué material nos conviene más Aluminio, PVC o madera? ¿Qué tipo de vidrio necesitamos? ¿Con filtro solar? ¿rotura de puente térmico? ¿Cuánto vale cada una?… A partir del momento en que tomemos una decisión, ya no queremos que nos oferten «cualquier ventana» sino «las ventanas exactas» que hemos elegido. No es lo mismo un Fiat Panda que un Audi A3. Ambos son coches, pero no son iguales. Puede ocurrir que nos encontremos con alguna empresa que ignora deliberadamente nuestras peticiones y nos presente una oferta barata y «aparentemente» completa, PERO con sus propias especificaciones en los productos. Esta es una de las señales de advertencia más claras que podemos recibir. Suelen argumentar que «sus ventanas son mejores», o que prefieren poner «aislamientos de mejor calidad», etc. En realidad, están tratando de colarnos lo que les sobró en la reforma anterior o restos de materiales que acaban de comprar en una fábrica que ha cerrado.
A veces las cosas más evidentes son las que se escapan a la vista. Y ésta es una de ellas. ¿Quién presta dinero? ¿Yo soy un banco? El trabajo de un constructor consiste en ejecutar las obras descritas en el presupuesto. La obligación del cliente es pagar aquello que ya se ha ejecutado. Pero ¡ojo! En el momento que adelantamos dinero SIN avales o garantías por escrito, estamos jugando con fuego. ¿Qué ocurrirá después? No es infrecuente que las empresas soliciten algún tipo de pago a cuenta al inicio de una obra. Ante esa situación, debemos saber que cualquier condición SIEMPRE es negociable.
Este es uno de los conceptos que siempre causa un mayor impacto entre nuestros clientes. En la firma de un contrato de reforma siempre hay que establecer unos plazos máximos para el inicio y el final de las obras previstas. El objetivo de esta condición no debe ser fijar unos plazos irreales para que luego no puedan ser cumplidos. Simplemente se trata de establecer unos límites máximos razonables a la duración de las obras. De este modo, las obras no se pueden prolongar indefinidamente. El modo más sencillo de hacerlo es establecer unas penalizaciones en caso de retraso. La mayoría de la gente desconoce la existencia de subvenciones o ayudas cuando decide hacer una reforma. Pero lo cierto es que hay diversas opciones disponibles.
Por ejemplo, una de las ayudas más directas en los últimos años en la Comunidad Valenciana es el Plan Renhata. Se trata de una ayuda destinada a renovar las zonas húmedas de la vivienda. Es decir, cuartos de baños, cocinas y galerías. Justamente las zonas de la vivienda que suponen un coste más elevado. Sin embargo, al contrario de lo que podríamos pensar, los criterios de puntuación son bastante amplios. Esta circunstancia permite acceder con facilidad al gran público. Por supuesto existen otros tipos de ayudas. Para la rehabilitación estructural, la mejora de la eficiencia energética, para accesibilidad, etc. Algunas de ellas pueden llegar hasta el 30% del coste total de las obras. No es difícil imaginar que para acceder a cualquier ayuda, es preciso disponer de los permisos y licencias correspondientes.
Pocas personas piensan en la fiscalidad de una reforma. Pero lo cierto es que deberían. Es uno de los aspectos más desconocidos y a la vez con mayor impacto económico. Incluso en aquellas ocasiones en que alguien quiere hacer la reforma «en B». El tipo de IVA aplicable a cualquier obra de reforma es el tipo general, actualmente el 21%. En primer lugar, es necesario que sea la vivienda habitual. También debe tratarse de una obra de reforma de cierta envergadura. Una renovación de un cuarto de baño o una cocina no sirve. Como criterio general, podemos considerar todas aquellas obras de reforma que afectan a la distribución o la envolvente de la vivienda y que aportan valor nuevo. Por ejemplo, una renovación interior importante o unas obras de ampliación de la vivienda.
Por supuesto, también es necesario disponer del Proyecto y Licencias correspondientes. Cuando se cumplen estas condiciones el IVA aplicable pasa del 21% al 10%. En el cuadro anterior, podemos ver con detalle los costes previstos antes de iniciar las obras. Cada concepto aparece desglosado con su parte de IVA correspondiente. El tipo de IVA de las obras de reforma es el 10%. A continuación podemos ver el cuadro definitivo de la misma vivienda, realizado una vez terminaron las obras. Llegados a este punto, seguro que algunos habréis pensado: Ya bueno, es que yo pensaba no pagar nada de IVA ¿me comprende?
El precio de entrada es el precio de compra de una vivienda. Si se trata de una herencia o donación, es el precio que se ha declarado en la Escritura. El precio de entrada también incluye todos los gastos asociados a esa adquisición. Es decir, gastos de Notaría, gastos de formalización de hipoteca, comisión de la inmobiliaria, etc. Justo aquí nos encontramos con el punto más importante. El precio de salida es el precio de venta de la vivienda. Si se la donamos nuestros hijos o la heredan, será el precio declarado en la Escritura. Sea como sea, en todos los casos, habrá un precio de salida. De un modo muy resumido, los impuestos se pagan sobre los beneficios, es decir sobre la diferencia entre el precio de entrada y el precio de salida.
Cuando podemos incluir el coste de las obras de reforma en el precio de entrada, el beneficio de la operación se desploma. Y con él, los impuestos a pagar. Sin embargo, cuando las obras de reforma se hacen “en B” o no cumplen los requisitos necesarios, no podemos incluir el coste de las obras en el precio de entrada. En consecuencia, el beneficio de la operación se dispara. Y también los impuestos a pagar. Cuando creemos que al realizar la reforma “en B” nos estamos ahorrando dinero por hacerla “sin IVA”, nos estamos equivocando de lleno. Al no disponer de Proyecto, ni Licencia, ni de facturas con IVA, Hacienda no aceptará nunca el coste de esas obras de reforma en el precio de entrada. Y entonces pagaremos con creces todos aquellos impuestos que creíamos haber evitado.
Los números utilizados en los cuadros precedentes se han tomado de un caso real de reforma integral de vivienda. Sin embargo, el resultado final de la comparativa entre ambos casos, en la realidad todavía es más favorable al caso «en A». En una obra de reforma siempre puede ocurrir algún imprevisto de fuerza mayor. Aun así, la desviación de un presupuesto cerrado bien preparado por un Arquitecto, rara vez supera el 3% o el 4% y habitualmente está por debajo del 2%. Como podemos ver, la diferencia entre ambos casos alcanza casi los 16000€. En un presupuesto bien trabajado no solamente se incluyen aquellas cosas que hemos previsto utilizar en la reforma. También hay que incluir otros elementos que no se ha previsto utilizar, pero que quizá sean necesarios más adelante. Por ejemplo, sería el caso de algún tipo de reparación puntual de elementos estructurales.
Quizá hayamos considerado en primera instancia que no sean necesarias. Sin embargo, es conveniente adelantarse al problema y negociar un precio de antemano como precaución. Otra ventaja importante es que una empresa seria reconoce al instante que detrás de un presupuesto de este tipo hay un Arquitecto asesorando al cliente. También sabe que no podrá saltarse al Arquitecto para intentar negociar directamente con cliente. También es recomendable valorar la importancia de contar con el asesoramiento de un profesional durante todo el proceso. Nadie ajeno a esta profesión conoce la verdadera magnitud del follón que se le viene encima. Contar con un profesional a nuestro lado, que nos proteja frente a las injerencias de determinadas empresas sin escrúpulos, también nos proporcionará la cobertura legal necesaria en caso de los problemas puedan llegar a mayores.
Como punto final, también podremos aprovecharnos de aquello que todo el mundo ya conocía. En ARKespai podemos elaborar ese Proyecto de tu vivienda que tanto tiempo llevas pensando y también podemos ayudarte con la tramitación en el Ayuntamiento. me dirijo a vosotros a ver si me podeis ayudar, pues no se por donde empezar y voy a tener que hacer una reforma integral de mi casa y no tengo ni idea ni quien me asesore. es un piso en Murcia que tiene 60 años y es un cuarto sin ascensor (van a poner el ascensor y me van a quitar dos metro y ya pues aprovecho y reformo mi piso) la cuestión es que es un piso de 70 metros utiles que no tiene aislamiento ni nada, y los materiales es de cuando se construyo. al no tener las ideas claras de como quiero distribuir las instancias quiero contratar a alguien para que me haga un plano sobre que mejor distribución es la adecuada tanto para vivir yo, como si para el dia de mañana quiero alquilarlo o venderlo, pero claro quiero contratar a alguien para que además de ello me asesore de que materiales de aislamiento es mejor, asi como el saber si me conviene poner suelo radiante y cosas asi. Santiago J. Marín Bravo respondió... En cuanto a Honorarios, coincido con Jorge y son libres, pero ... y aquí está la madre del cordero, aunque estemos en tiempos del € , "nadie da duros a 4 pesetas". Gratis? Por 150 €? A nosotros nos coge muy lejos, pero por favor...
El resto de testimonios y respuestas continúan enfatizando la necesidad de un equipo profesional y de una planificación detallada para evitar sorpresas, costos extras y problemas legales. Contar con un arquitecto no solo implica crear una distribución, sino gestionar la memoria de calidades, las licencias, el control de ejecución y la optimización de la eficiencia energética.
Las 8 fases de una reforma integral, en el orden correcto
En resumen, una reforma integral de apartamento con arquitecto implica: asesoramiento en distribución y espacios, elaboración de proyectos y memorias de calidades, gestión de licencias y permisos, medidas de eficiencia energética, control de ejecución y coordinación entre profesionales, y una visión global que busca evitar sorpresas y garantizar calidad, legalidad y protección del cliente.
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