Vivo en un piso primero. El bajo se encuentra totalmente deshabitado y aún está con material de obra, sin la presencia de material aislante de ningún tipo. ¿Hay alguna manera legal de exigir a los propietarios del bajo la colocación de material aislante en el techo del bajo? (aludiendo que sin la colocación de ese material la habitabilidad no es fácil), ¿E de revisar el pliego de condiciones del edificio y ver si existe alguna referencia a la colocación de algún material aislante térmico y obligar a su colocación? (el edificio tiene 20 años), o por el contrario, ¿Tengo que aislar yo y ellos tienen alguna obligación de permitírmelo?, ¿Qué debo hacer?
Importancia del aislamiento térmico y marco general de actuación en comunidades
Beneficios de un buen aislamiento térmico. Si vives en un edificio de comunidad de vecinos sabrás que el mantenimiento de este es cosa de todos los propietarios. Mediante las reuniones de vecinos se toman las decisiones necesarias para el mantenimiento y si es necesario la realización de obras de acondicionamiento o rehabilitación del inmueble. Cada vez es más común que en viviendas que tienen una antigüedad superior a los 30 años se ponga sobre la mesa de las actuaciones a llevar a cabo por la comunidad de vecinos el aislamiento térmico de una o varias partes del edificio.
Existen dos posibilidades al respecto, por una parte es probable que la decisión se tome individualmente si es el caso de que sea cada vecino el que decida en un momento dado instalar en el interior de su vivienda un sistema de aislamiento térmico que le permita rebajar su factura económica y poder disfrutar de una temperatura ideal tanto en verano como en invierno. En este caso será el propietario el que deba correr con los gastos que acarrea la instalación de un material aislante térmico o acústico en el interior de su vivienda sin que la comunidad de vecinos pueda interponerse ni solicitarle ningún tipo de permiso a no ser el de obra que solicite el ayuntamiento si para la instalación del aislamiento térmico se deba hacer algún tipo de reforma.
Por otro lado, si el aislamiento térmico lo vamos a instalar en alguna estructura común del edificio, se necesitará el consentimiento del resto de propietarios del inmueble reunidos en mediante la comunidad de vecinos. Según la ley de propiedad horizontal, en su artículo 10, establece la obligatoriedad por parte de la comunidad de propietarios de la preservación del edificio en adecuadas condiciones de conservación y mantenimiento. El aislamiento de fachadas además de conseguir ambas cosas, otorga al edificio una mejora en la eficiencia energética que se traduce en un ahorro en la factura energética de todos los propietarios del inmueble. Aunque en un principio el desembolso en la instalación puede ser importante, a largo plazo es una inversión rentable, en menos de 7 años la comunidad recuperará el dinero invertido.
Diferentes escenarios de instalación y criterios para decidir
¿Cuál es el mejor aislamiento para cada parte del edificio? Existen diferentes sistemas de aislamiento térmico que utilizaremos dependiendo de la parte del edificio. Si la comunidad de propietarios decide que es el tejado o buhardilla del edificio es el lugar donde se va a efectuar la instalación del aislamiento térmico, el sistema más recomendado es el aislamiento térmico soplado. Estas zonas son por las que se produce la mayor parte de las pérdidas energéticas de la vivienda; usar el aislamiento térmico soplado tiene una serie de ventajas: tiene capacidad de aplicarse en grandes superficies, es limpio, es rápido, no necesita obras, mantenimiento y es ecológico, proporcionando un gran ahorro energético.
Por el contrario, si la comunidad de vecinos decide acometer la instalación del material aislante térmico en las paredes o fachadas del edificio, los sistemas recomendables a utilizar serán el aislamiento térmico insuflado y el aislamiento térmico exterior más conocido por sus siglas SATE. El primero es el más recomendado en edificios con cámaras de aire y, con esta técnica, en 24 horas podrás disfrutar de los beneficios del aislamiento térmico y acústico. Este sistema tiene ventajas como ser rápido, no requiere obras, no necesita mantenimiento, duradero, y rentable. Si la instalación de SATE responde a una obra necesaria para la conservación, estructura o habitabilidad del inmueble, todos los propietarios están obligados a sufragarla; si es una mejora no exigible, la situación podría variar conforme a la normativa.
Aspectos legales y fórmulas de pago
En Madrid, las comunidades de propietarios deben considerar que la fachada es un elemento común, y la conservación y reparación corresponde a todos los propietarios en proporción a su cuota. La autorización de las obras de conservación de la fachada requiere mayoría y la emisión de la derrama. Conforme a la LPH, las obras de rehabilitación y mejora deben ser debatidas en Junta y pueden generar derramas, salvo que exista disidencia formal del propietario del local, que debe haberse manifestado con antelación. En la práctica, la clave es distinguir entre obras necesarias para la conservación y mejoras no exigibles; en el primer caso la comunidad debe costearla, en el segundo caso podría haber límites o exenciones para ciertos propietarios, siempre que se hayan cumplido los requisitos legales y estatutarios.
Si el local comercial está afectado por una necesidad de insonorización o aislamiento para cumplir la normativa o para la adecuada operación de la actividad, la discusión se traslada al contrato de arrendamiento. En el contexto de un local alquilado, la insonorización la paga quien diga el contrato. Y si el contrato no dice nada, la regla práctica es que las obras de adecuación a la actividad las asume el inquilino, mientras que las obras necesarias para que el local sirva al uso pactado corresponden al propietario. El arrendador puede repercutir renta cuando corresponda y, según la jurisprudencia, la cuestión de quién paga la obra es un asunto privado entre arrendador y arrendatario. Si el local se alquiló expresamente para una actividad que genera necesidad de insonorización y la propiedad no asumió obligación contractual de soportar los gastos, esos gastos suelen ser del arrendatario.
En cualquier caso, es prudente contar con asesoramiento y, cuando corresponda, obtener informes técnicos para acreditar defectos o necesidades de actuación. Si la instalación de SATE o aislamiento responde a una mejora no imprescindible, la comunidad podría enfrentarse a reglas específicas para eximir o limitar la derrama según el artículo 17.4 de la LPH, que establece excepciones en innovaciones no exigibles.
Aspectos prácticos para propietarios e inquilinos en casos de aislamiento
En el corazón de Madrid, donde cada metro cuadrado cuenta, las comunidades de propietarios se enfrentan a decisiones importantes que afectan a la cartera de todos. Una de las más habituales es la instalación de un sistema SATE en la fachada. Es una mejora fundamental, sí, pero que levanta una pregunta recurrente: ¿está obligado un local comercial a costearla si, a priori, no se beneficia de la misma manera que una vivienda? Para entender quién paga y por qué, lo primero es recordar un principio básico de la propiedad horizontal: la fachada es un elemento común y su conservación corresponde a todos los propietarios.
Si la instalación del SATE responde a una obra necesaria para la conservación del edificio, su seguridad o la habitabilidad, entonces todos los propietarios están obligados a sufragarla. Si, en cambio, se trata de una innovación o mejora no exigible para la conservación, la situación podría variar conforme a los requisitos de la LPH y a la disidencia formal del propietario del local. En Soluciones y Mediaciones se enfatiza la relevancia de informes técnicos y de la mediación para resolver diferencias entre vecinos. En cualquier caso, la vía judicial podría ser necesaria para determinar la exención de pago si se cumplen los requisitos legales (artículo 17.4 LPH).
Para inquilinos que buscan adaptar un local a su actividad, las resoluciones judiciales relevantes destacan que si el local se alquila para una actividad específica y esa actividad requiere insonorización para cumplir normativa o el contrato así lo establece, la obra puede considerarse una adecuación a la actividad y, por tanto, la paga el inquilino; si la obra es necesaria para que el local sirva al uso pactado, corresponde al propietario. Es crucial que el contrato especifique las condiciones de insonorización y que no se asuma sin previsión. La prudencia también obliga a considerar posibles carencias en la renta o en el presupuesto para evitar costes descontrolados durante la ejecución de la obra.
Recomendaciones finales para gestionar la situación
- Revisar el pliego de condiciones del edificio y cualquier referencia a aislamiento térmico relevante para la comunidad.
- Consultar el contrato de arrendamiento o la escritura de propiedad para aclarar qué describe sobre insonorización, aislamiento y gastos asociados.
- Solicitar informes técnicos que acrediten la necesidad o no de la intervención y su impacto en la habitabilidad o en la eficiencia energética.
- Antes de iniciar cualquier obra, asegurarse de contar con autorización escrita de la comunidad o del arrendador y de cumplir las normativas locales y de licencias municipales.
- Valorar la posibilidad de carencias o planes de amortización para minimizar impactos económicos para el arrendatario o la comunidad.
